想把自己在德国的公寓出租，来获得一定的额外收入，这一点无可厚非。但作为外国人在异国他乡出租房子，除了要熟悉当地的房屋租赁法，还要考虑清楚以下这12个方面的问题。
1、找到合适的房产
如果你已经购置好了房产，可以跳过这个问题。如果你已经有了一套自住房，想买第二套房来拿出租，或者只想在德国为自己添置一套房产用来出租，那么你就需要考虑房产的位置问题。
因为根据地点的不同，潜在租户之间可能会有不同的兴趣和要求。比如当地的经济结构、移民流动、职位空缺等。
- 地点
- 租金指数（Höhe des Mietspiegels）：比如通过谷歌城市名+租金指数 Berlin + Höhe des Mietspiegels，作为一个参考。
- 可能的租金制动价格（Mögliche Mietpreisbremse）
- 物业状况：屋顶、立面、结构损坏/缺陷
- 即将进行的现代化改造或翻新措施
- 物业设备：卫生设施、管道、连接
- 加热条件：加热系统测试报告
- 隔热：门窗和隔热条件（能源证书）
2、设置正确的租金价格
在出租房屋之前，应该充分了解当地的租金指数，比如每平方米的租金价格是多少。冷租价格等于每平方米的价格乘以房子的总平方米数。
如果您的房产位于有租金管制的地区，则租金最多可能比当地的平均租金高出 10%。在没有规定的地区，适用高出当地平均租金 20% 的限制。
3、房产中介，找还是不找？
聘请一个人帮你管房子有利也有弊，虽然省去了出租房屋的不少麻烦事，但是和房产中介形成了雇佣关系，就涉及到德国的法条（Wohnungsvermittlungsgesetz §2 Absatz 1a），房东需要支付中介一定的费用，通常相当于两个月的冷租租金加上增值税。
4、寻找合适的住户
除了把房子租给中国人，或者是找个德国的房地产网站直接挂上面。准备几张精美的房屋照片，能吸引潜在买家的注意。如果大家想把房子租给特定目标人群，建议在描述中突出该群体的愿望。
- 靠近学校、日托中心等以吸引家庭
- 有家具、互联网和便利的交通以吸引年轻人
- 抢手的住宅区以及优质的设施以吸引高收入者
- 步行距离内就有医疗机构吸引老年人
5、预约看房
房子在出租之前，一般都会让未来的房客来看房。请在租客来看房之前，认真打扫房屋卫生，检查公寓设施。
6、评估租户
建议在出租房子之前对租户进行仔细的评估，这样可以降低遇到付不起房租的租户或租金欺诈者（比如 Mietnomaden ）的风险。
通过让未来房客给您提供一些文件，可以在一定程度上保护自己的利益。比如最近三个月的工资单和一份免于租金债务的证明，或者请求 Schufa 报告，可以全面了解潜在租户之前的“付款行为”。
7、租赁协议
租赁协议与现行的《德国民法典》租赁法一起规定了租户和房东在租赁期间的权利和义务。因此，公寓的转租和租户搬入应始终在租赁协议签署后进行。如果您在签订书面合同之前让租户搬进来，很快就会在租金纠纷中给您带来麻烦。
在起草租赁协议时应考虑以下事项：
- 确保提及所有租客的姓名，也就是实际住在房子中的人
- 租客应在合同中注明他们的全名、以前的登记地址和出生日期，并亲自签名
- 房东的详细信息也应包含在租赁合同中
- 对于要出租的公寓，需要提供确切的地址和位置，租金金额（冷租和额外费用），以及额外租用的房间（地下室、阁楼、花园、车库等）的说明
- 注明合同的开始和期限，租金上涨、保证金和转租许可
8、公寓交接
一旦找到了合适的承租人，应该在收到第一个月的租金和足够的住房押金后，再移交出公寓的钥匙。在公寓交接的过程中，详细的移交协议尤为重要，一方面可以防止租户和房东之间发生纠纷，并记录好电表、燃气表和水表的读数避免产生额外费用。
9、房东的权利
为避免租金损失，保护其财产，房东享有以下权利：
- 租金押金：一般押金押两到三个月的租金是正常的，德国法律不允许押金超过三个净冷租金。
- 租金损失时的权利：如果未支付租金，应立即发送提醒，并注明期限。如果拖欠超过两个月的租金，可以在不通知租客的情况下终止租约。
- 租金上涨：
- 协议加租（557 I、II BGB）
- 依法增加租金（§ 557 III BGB）
10、租户的权利
在租户租住房屋期间，房东不得在没有租户知情和同意的情况下进入已出租的公寓。同样的，租户也有如下权利：
- 在租房期间有权利查看居住在房屋内的邻居和房东的有效安静时间
- 租户可以敲入钉子并使用包括销钉在内的螺钉来固定图片或家具
- 配偶和登记生活伴侣等近亲及其子女可以在未经房东同意的情况下搬入公寓
- 如果公寓存在房东没有及时修复的缺陷，租户可以减少租金（德国民法典第 536 条）
11、租金收入征税
如果房东每年的总收入（包括其他收入）低于当前的免税额（2016 年单身人士为 8652 欧元），则无需对租金收入征税。
任何超出此范围的房租收入，都需要进行依法纳税。
12、管理房地产并进行数字化管理
房地产管理具有挑战性，主要管理任务包括：
- 准备年度水电费账单
- 租赁合同、维修工人的发票等
结语
希望以上12个方面的问题，可以帮大家理清在德国做房东的思路，特别是在异国他乡，一定要合法合规的出租自己的公寓，避免因租房产生的财务、税务问题影响到居留。
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