2023德国房价 - 排名，趋势预测，哪里买房划算？

多年来，德国的房价一路上涨，现在却出现了一个转折点。这是偶然的吗？还是会持续飙升？房价走势如何？2023德国城市房价排名！让我们基于网上能找到的数据，来分析一下疫情后德国的房价。

2023房价趋于稳定

根据德国 Pfandbrief 银行协会 (vdp) 的数据，德国的住宅房地产价格在 2022 年上涨了 9%。通胀集中在2022年上半年，而降价则发生在下半年。德国央行专家表示：“住宅房地产市场的长期上涨已经结束。”

2023年第一季度的房价则在持续下跌。但根据房地产融资交易平台 Europace 的当前数据表明，2023年4月房地产价格的下跌趋势似乎暂时停止了。私人房地产融资的交易数据显示，2023 年 3 月公寓和新建房屋的指数值略有上升，但目前也趋于稳定。这表明房地产价格在经历数月的低迷后趋于稳定。

房价还会继续下跌吗？

尽管2022年第四季度德国14 个主要城市的要价均出现下跌，但在2023 年第一季度德国只有四个城市的房价下降了，其余地方房价都趋于稳定。immowelt 的总经理 Felix Kusch 表示，房地产市场目前处于探索阶段：“如果购房需求像最近一样继续稳定，那么价格将横向发展，上下波动较小。”

2023德国各地房价

到4月，德国各地的房价到底如何呢？让我们来看一下。以下数据仅代表网络上找到的均价数据，真实价格与城市以及地区相关，差异请参考具体情况。

目前，根据德国房地产融资、家庭储蓄产品和分期贷款交易平台Europace的最新数据显示，德国的新建筑房价越来越贵，现有建筑越来越便宜。EPX 内部指数显示，2023 年 1 月新建筑的价格较上月上涨 1.31%，新建一户和两户住宅的平均购买价格现在为 530,211 欧元。现有公寓和房屋的价格继续下跌。

现有公寓价格：下降趋势
月	平均购买价格	与上月相比的变化	与去年同月相比的变化
2023年1月	270,012欧元	-1.82%	-6.77%
2022年12月	275,017欧元	-2.61%	-4.24%
2022年11月	282,398欧元	-3.34%	-1.92%

新建一二户价格：上涨趋势
月	平均购买价格	与上月相比的变化	与去年同月相比的变化
2023年1月	530,211欧元	1.31%	5.22%
2022年12月	523,313欧元	-0.37%	5.03%
2022年11月	525,280欧元	-0.92%	7.25%

哪些城市的房价增长最快？

是不是德国所有地区的房子都值得投资呢？在德国买房的人还是更偏向于在大城市买房，一方面大型公司都聚集在大城市，例如斯图加特就有好多家车企；另一方面就业市场吸引了更多人口，供需关系更牢靠。

即使近年来全德国的房地产价格都在上涨，但地区价格差异仍然是很明显的，尤其是大城市和其市中心地区，由于外来人口大量涌入，居住空间稀缺，导致每平米的价格涨幅更大。

过去一年中，法兰克福和科隆的房产增值最快，分别增长了13.9%和11%，但科隆的房子均价在2020年才4007 €/m²，是慕尼黑均价的一半，而慕尼黑的均价是德国所有城市中最高的。这7个城市中，柏林的增值潜力也是不错的，过去一年增长了7.5%。

大城市租金增长趋势

对生活在这些城市的人来说，如果是住房刚需，或许不必太在意房子的增值比例。当月供和租房差不多的情况下，买房整体上来说还是很划算的。但对于买房投资的人来说也一样吗？

其实，德国有近60%的人选择一辈子租房，虽然房价上涨让人心动，但很多人在考虑到各种不定因素以及高昂的房价时，仍然会选择租房居住。目前，由于通货膨胀，租金的上涨速度要快于购房价格的速度。在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、杜塞尔多夫、莱比锡和斯图加特，2022 年下半年的租金要价与去年同期相比平均上涨了 6.3%。相比之下，广告价格的涨幅仅为 1.6%。 所以买房也是也个不错的投资项目。

根据上面的买房和租房均价，我们来计算一下在慕尼黑和斯图加特买房投资的差别。

如上图所示，慕尼黑的租金均价在18.48 €/m²，如果租一套50平米的房子，每个月的冷租在924€以上。假设买房需要40万，使用ImmoScout24的贷款模拟得出：

• 零首付贷款十年的话，一个月的月供大约为1236 €；
• 首付需要在75000 €以上，则每月月供才能和房租持平。

在斯图加特，假设50平米的冷租为每月737 €，买房则需要24万左右。模拟的出：

• 零首付贷款十年，月供大约是每月748 €；
• 首付2万并贷款十年，则每月月供大约为691€，收租的话一个月可以赚57欧。

由此可见，除去房子本身的增值外，想要在租金方面有所收益，或许房价太高的城市不是最好的选择。当然，假设在慕尼黑买到合适的房子，房子本身的价值增长也足够吸引人了。

出于对租户的保护，德国在租金上涨方面有非常严格的规定，尤其是住房吃紧的地区，租金不得高于当地指导价的10%，否则租客有权利要求减租。想要在租金上也有所收益的人，在买房前最好做好市场调查，大约计算一下租售比是否划算。

租售比 Kaufpreis-Miete-Verhältnis

所谓租售比是指，每平米使用面积的月租金与每名米建筑面积房价之间的比值。更直观的说，就是租户必须支付平均基本租金多少年，才能够买得起承租的房子。

2019年时，德国平均的租售比在24，这意味着，在全国范围内，租户支付24年的基本租金，才能和购买房产的成本持平。

下图可以很直观的看到，德国地区的平均租售比：

中国人在德国的分布

长期生活在德国的中国人，不论是处于习俗还是向往安定，条件允许的情况下，更偏向于买房居住。因此，中国人的分布，一定程度上也可以体现当地房产市场。下图，为2020年中国人在德国的人口分布情况，提供给大家作为参考：

对房价发展的进一步预测

德国经济研究所 (DIW) 认为，德国房地产市场的购买价格和租金之间存在令人担忧的差异。研究显示，2022 年德国 97 个城市的房地产价格平均上涨了 11%，而租金仅上涨了4%。DIW认为，这种差距表明房地产正被用作投机对象，并且可能会出现价格泡沫。因此DIW预测，公寓和独立屋的房价最多可能下跌 10%。

未来的房价市场难以预测，因此，建议买房投资还是以大城市为主，如果城市的房价已经无法承受，如慕尼黑等，则可以考虑在该城市的郊区或周边城市看房。

最后

只要是投资都存在风险，想要买房投资的朋友还需谨慎，多看多考虑才是上策。生活有很多种状态，有人喜欢安定下来，也有人总在去往下一站的路上。不管是租房还是买房，都希望大家过上理想中的生活，快乐健康才是永远的真理！